“看清楚”了大势,为何却买不上房?

2019-12-09      来源:西安楼市   浏览次数:0

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当下能不能买房?现在买会不会高位站岗?很多人貌似“看清楚”了大势,但却为何始终处于“买不上房”的状态?最近市场持续遇冷,好多人变得惴惴不安,不知道当前西安楼市是一个怎样的状态,自己下一步该何去何从。

第一个问题:当前的西安楼市是怎么状态呢?主体特点是“两增两减”。首先,在房源方面,供应量和库存量这当下有2个主要的量处于持续增大状态。

1、供应量增大。11月西安主城区、西咸新区均加快公示步伐,连续4次累积入市13338套房源,造成短时间里市场可选的房源量增大,并且产品结构也比较均衡,刚需、刚改、改善、高端改善都有。

2、库存量增大。在之前的时间段,商品住宅的库存去化周期在3-4个月,房源紧张度较大。当前,去化周期已经缓慢上升到5-6个月。最新的数据,10月西安商品住宅的去化周期已经回升到6个月。

总体看,供应量、库存量都增大,一方面说明市场的供应量开始充裕,另一方面去化周期拉长,反映的是市场上可选房源增多。其次,在意向登记量和开盘去化率,这2个指标上当下也有呈现的是持续减少或下降的趋势。

1、意向登记量减少。上半年,1万多套房源会出现3万多人登记,并且“2千人摇”、“3千人摇”甚至“7千人摇”也时不时出现。但到了今年下半年,同样数量的房源登记人数却在下滑,在10、11月份以来,“千人摇”的次数锐降。

2、开盘去化率持续下降。数据表明,7-10月开盘的项目,平均去化率在70-80%;10、11月份以来,呈现锐降趋势,特别是最近两周去化率下滑较为严重,上周整体只有41%,上上周只有43%。

▲2018-2019年月度开盘去化表(来源创典全程)从这“两增两减”的态势看,是不是说明市场就“凉凉”了呢?我们认为,还不能这么看,具体来讲,不同的区域,不同的产品,在市场中冷热度是不一样的,目前的持续降温,说明市场已经到了另一个状态。总体上来说,西安的房地产市场已经进入了新的市场周期和阶段,现在对于开发商、销售、买房人、以及相关服务的人群来说,需要适应现在的现状,也要理性、客观的看待市场,同时要接受。

第二个问题:

年底推货量大,现在还敢不敢买房?

如果买了,会不会“高位站岗”?

现在不少人有这样的一种感觉:房子好像便宜了,价格下来了。为什么会有这样的感觉呢?

一是从公示看,上半年的房价依然处于“只涨不跌”的状态,下半年以来,“控价趋严”、“零涨幅”是主流。我们看到,在之前,同一个盘的价格公示,后一批次永远比前一个批次高。下半年来变了,后一批次的房价比前一批次出现了“有高有低”的情况。这就回到了本源:即同一个盘的房子,因楼位、楼层,朝向等因素,价格本来就应有高有低。现在的状态是“纠偏”了,回到了本来面目。二是,下半年来不少盘开始打折促销,出现不同程度优惠,开盘即打折,甚至送车位。打折也不是说产品不好,与房企冲量、加快资金回笼有关。

这两个因素交叠,反映在价格上有松动,很明显的是,房价涨幅得到了相对的控制。对于刚需置业来说,以前说“什么时候都能买”,当然,刚需也要考虑新的价值元素,不能笼统的以原来的价值要素去衡量,要与时俱进。现在要对这个观点进行延展:刚需买房也要挑选,不要盲目,不是价格低就能买。

对于投资性买房,过去的地段论在现在还有用吗?

在某些层面上是有用的,但是也需要延展,需要更重视地铁价值带来的区域发展价值;重视公园环境,生态性;以及学校因素,近两年西安加大了学校的建设;项目周边规划的东西是否全,价值性怎么样等。

对于“会不会高位站岗”要客观的看待,不同的产品不同的楼盘,答案是不一样的。

1、改善盘,适合当下主流的刚改、刚需的楼盘价格在1.1-1.3万/㎡。项目综合指数、前景好的,不会存在高位站岗的情况,因为本身价格在市场处于相对低的。

2、高端盘,价格高、定位高、户型大有可能存在高位站高的问题,目前西安大平层产品越来越多,近20盘,主力均价1.7-2万/㎡,主力面积140-200㎡,地价、装修成本、溢价都比较高。

很多人对大势似乎很了解,但就是一直买不上房,错过了一个个机会,这是为何呢?买房看大势,犹如走路,既要抬头看天,又要注意脚下,这样才能稳健。

而当少见的机会来临时,需要果敢才能把握住。关于买房或投选时机的把握,更多“私密交流”可随时关注我们的直播信息或线下分享会。


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